Kira tespit davasında, TBK m. 344/2 uyarınca taraflar arasında artışa ilişkin bir anlaşma olmadığında hakim tarafından yapılacak belirleme ile TBK m. 344/3 uyarınca beş yıllık süre sonunda yapılacak belirleme arasındaki temel farklar nelerdir? Özellikle 'emsal kira bedelleri' unsurunun bu iki durumda oynadığı rolü karşılaştırınız.

İki durum arasındaki temel fark, hakimin karar verirken bağlı olduğu kriterler setindedir. 1) **Anlaşma Olmayan Durum (TBK m. 344/2 - İlk Beş Yıl İçin):** Bu durumda hakim, yeni kira bedelini belirlerken iki temel sınıra tabidir: a) Belirleyeceği artış oranı, 'bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez'. Bu bir üst sınırdır. b) Bu sınır içinde kalmak kaydıyla, 'kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre' bir belirleme yapar. Bu aşamada hakim, 'emsal kira bedellerini' doğrudan bir ölçüt olarak kullanamaz. Sadece kiralananın kendi özelliklerine (konum, büyüklük, eskime payı vb.) ve genel hakkaniyet kurallarına göre bir karar verir. Amaç, fahiş bir artış olmasa da, enflasyon karşısında bir denge kurmaktır. 2) **Beş Yıllık Süre Sonu (TBK m. 344/3):** Bu durumda hakimin hareket alanı daha geniştir. Artık TÜFE oranı bir üst sınır değildir. Hakim, yeni kira bedelini belirlerken şu üç unsuru birlikte değerlendirir: a) TÜFE'deki değişim oranı (bir ölçüt olarak, üst sınır olarak değil), b) Kiralananın durumu, c) 'Emsal kira bedelleri'. Bu aşamada 'emsal kira bedelleri' en önemli ve belirleyici ölçüt haline gelir. Hakim, taşınmazın güncel piyasa değerini emsallere göre belirler ve bu rayiç bedel üzerinden hakkaniyet indirimi (eski kiracılık indirimi) yaparak karar verir. Amaç, beş yıldır piyasa koşullarının altında kalmış olabilecek kirayı, güncel ekonomik gerçeklere ve emsallerine yaklaştırmaktır.