Beş yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde, 5. yılın sonunda kira bedelinin tespiti davası açıldığında, mahkeme yeni kira bedelini belirlerken hangi kriterlere bağlıdır ve bu durum, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerdeki belirlemeden ne şekilde farklılaşır?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli belirlenirken hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla bağlı değildir. Bu durumda hâkim; TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti göz önünde tutarak yeni kira bedelini serbestçe belirler. Bu, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerden temel farktır. Çünkü beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde, taraflar arasında artış oranına dair bir anlaşma yoksa, hâkim TÜFE'deki on iki aylık ortalama artış oranını geçemez (TBK m. 344/2). Beş yıl kuralı, TÜFE oranının piyasa gerçeklerinin çok altında kalması durumunda mülk sahibinin mağduriyetini gidermeyi amaçlayan özel bir hakkaniyet denetimi imkanı sunar (Y3HD-K.2019/79).