İcra ihalesi sonucunda satılan bir taşınmazın mülkiyetinin, ihale tarihinden önce kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla borçludan alınarak üçüncü bir kişiye ait olduğuna karar verildiği, ancak bu durumun tapu siciline henüz işlenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda, ihaleye girip taşınmazı satın alan alıcının, ihalenin feshini (İİK m. 134) talep etme hakkı var mıdır? Varsa hangi hukuki sebebe dayanmalıdır?

Evet, ihale alıcısının bu durumda ihalenin feshini talep etme hakkı vardır. Bu talep, İİK m. 134/7'de düzenlenen 'satılan malın esaslı vasıflarında hata'ya dayanır. Bir taşınmazın mülkiyet durumu, onun en temel ve esaslı vasfıdır. TMK m. 705 uyarınca, mülkiyetin mahkeme kararıyla kazanılması tescilden önce gerçekleşir. Dolayısıyla, ihale tarihinde taşınmazın mülkiyeti hukuken artık borçluya ait değildir. Borçluya ait olmayan bir taşınmazın ihale ile satılması, ihalenin konusunu sakatlayan en temel hatadır. İhale alıcısı, borçluya ait olduğunu zannederek bir taşınmazı satın almış, ancak sonradan taşınmazın mülkiyetinin başkasına ait olduğunu ve kendi adına tescil edilemeyeceğini öğrenmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2020/8326 K. sayılı kararında da vurgulandığı gibi, bu durum, alıcının taşınmazın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğindedir ve açık bir ihalenin feshi sebebidir. Alıcı, bu durumu öğrendiği tarihten itibaren 7 gün içinde ihalenin feshini isteyebilir. Alıcıdan, bu durumda genel mahkemede tapu iptal ve tescil davası açması beklenemez; zira icra hukuku prosedürü içinde çözülebilecek bir sorun mevcuttur. (Kaynak: barandogan.av.tr/blog/medeni-hukuk/ihalenin-feshi-davasi-nedenleri.html)