İcra ihalesinde satılan bir taşınmazın imar durumunda, kıymet takdirinden sonra ancak ihaleden önce, değerini önemli ölçüde artıran bir değişiklik meydana gelmiştir. Bu durumun satış ilanında belirtilmemesi, İİK m. 134 açısından bir fesih sebebi midir? Bu iddianın kimler tarafından ve hangi hukuki gerekçeyle ileri sürülebileceğini açıklayınız. (Y12HD-K.2018/2021)

Evet, bu durum önemli bir ihalenin feshi sebebidir. Yargıtay uygulamasında, ihaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler ve 'satılan malın esaslı niteliklerindeki hata' ihalenin feshi nedenleri arasında sayılmıştır. Taşınmazın imar durumu, onun en önemli ve değerini doğrudan etkileyen 'esaslı niteliklerinden' biridir. Kıymet takdirinden sonra, ihaleden önce imar durumunda (örneğin, tarla vasfından konut imarına geçmesi gibi) değer artırıcı bir değişiklik olması ve bu yeni durumun satış ilanına ve şartnameye yansıtılmaması, ihaleye katılımı ve rekabeti olumsuz etkiler. Zira, taşınmazın gerçek potansiyelini ve değerini bilmeyen potansiyel alıcılar ihaleye girmekten kaçınabilir veya daha düşük pey sürebilirler. Bu durum, hem alacağını daha yüksek bir bedelden tahsil etme imkanını yitiren alacaklının, hem de borcunun daha büyük bir kısmını kapatma veya artan paradan pay alma imkanını yitiren borçlunun menfaatini ihlal eder. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2018/2021 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, bu iddia, menfaati ihlal edilen borçlu veya alacaklı tarafından 'artırmaya hazırlık işlemlerindeki usulsüzlük' ve 'malın esaslı vasıflarındaki hata' hukuki nedenlerine dayanılarak ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir. Mahkeme, bu iddianın talep ve talibi ne ölçüde etkilediğini değerlendirerek ihalenin feshine karar verebilir. (Kaynak: barandogan.av.tr/blog/medeni-hukuk/ihalenin-feshi-davasi-nedenleri.html)