Yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümü, adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satması (temlik etmesi) durumunda, bu üçüncü kişinin arsa sahibine karşı açacağı tescil davasında, arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği defi ve itirazlar nelerdir? (TBK m. 188)

Alacağın temliki (devri), alacaklının kişiliğini değiştiren bir hukuki işlemdir. Alacağı devralan üçüncü kişi, eski alacaklının (yüklenicinin) yerine geçer ve onun tüm haklarına sahip olur. Ancak, TBK m. 188 uyarınca, borçlu (arsa sahibi), devri öğrendiği sırada eski alacaklıya (yükleniciye) karşı sahip olduğu savunmaları (defi ve itirazları), yeni alacaklıya (üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Bu ilke gereğince, arsa sahibinin üçüncü kişiye karşı ileri sürebileceği başlıca savunmalar şunlardır: 1) Eksik İfa Def'i: İnşaatın sözleşmeye aykırı veya eksik yapıldığını, bu nedenle kendi edimini (tapu devrini) yerine getirmek zorunda olmadığını ileri sürebilir. 2) İskan Ruhsatı Alınmaması: Sözleşmede iskan ruhsatı almanın yüklenicinin borcu olduğu kararlaştırılmışsa, ruhsat alınmadığı sürece tapu devrinden kaçınabilir. 3) Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı Alacakları: Yüklenicinin inşaatı geç teslim etmesi nedeniyle doğan cezai şart veya gecikme tazminatı alacaklarını, tapu devri borcundan mahsup edilmesini veya takas edilmesini talep edebilir. 4) Ayıp İddiaları: İnşaattaki gizli veya açık ayıplar nedeniyle sahip olduğu hakları (bedel indirimi, onarım isteme vb.) yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir. Kısacası, üçüncü kişi, yüklenicinin hukuki durumunu tüm olumlu ve olumsuz yönleriyle devralır ve arsa sahibi, yükleniciye karşı ne savunma yapabilecekse, aynısını üçüncü kişiye karşı da yapabilir. (Kaynak: www.zulkufarslan.av.tr/temlik-sozlesmesine-dayali-tescil/)