Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bir tescil davasında, yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediğinin tespiti neden önemlidir? Yüklenicinin eksik veya kusurlu ifası, ondan alacağı temlik alan üçüncü kişinin tescil talebini nasıl etkiler?

Bu tespit hayati öneme sahiptir, çünkü alacağı temlik alan üçüncü kişi, önceki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçer ve onun hak ve yetkilerine sahip olur. Ancak aynı zamanda, borçlunun (arsa sahibinin) önceki alacaklıya karşı ileri sürebileceği tüm savunmalara (def'ilere) da muhatap olur (TBK m. 188). Yüklenicinin tescil talep hakkı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kendi edimlerini (inşaatı sözleşmeye ve fen kurallarına uygun olarak tamamlama, iskan alma vb.) eksiksiz olarak ifa etmesi koşuluna bağlıdır. Eğer yüklenici edimini tam olarak yerine getirmemişse (örneğin, inşaat eksikse, iskan ruhsatı alınmamışsa), arsa sahibinin tapu devir borcu henüz muaccel olmamıştır. Arsa sahibi, bu eksiklikleri (eksik iş bedeli, cezai şart vb.) yükleniciye karşı ileri sürebileceği gibi, ondan alacağı temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Bu durumda üçüncü kişi, yüklenicinin yerine getirmediği edimlerin bedelini arsa sahibine ödemeyi teklif etmedikçe veya yüklenici bu eksiklikleri gidermedikçe, tescil talebinde bulunamaz. Dolayısıyla, mahkemenin öncelikle yüklenicinin edimlerini ifa edip etmediğini, binanın fiziki seviyesini ve sözleşmedeki diğer yükümlülükleri yerine getirip getirmediğini bir bilirkişi marifetiyle tespit etmesi, tescil davasının kabulü için bir ön koşuldur. (Kaynak: www.zulkufarslan.av.tr/temlik-sozlesmesine-dayali-tescil/)