Bir kira sözleşmesinde, 5 yılı dolduktan sonra TBK m.344/3 uyarınca açılan kira tespit davasında, Yargıtay'ın benimsediği 'hak ve nesafet' ilkesi uyarınca hakim yeni kira bedelini belirlerken hangi somut kriterleri dikkate almalıdır? 'Kiracının eski kiracılığı' olgusunun karara etkisi ne yönde olmalıdır?

Metinde atıf yapılan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/5480 E. ve 2019/79 K. sayılı kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hakim 'hak ve nesafet' ilkesi uyarınca kira bedelini tespit ederken şu adımları izlemeli ve kriterleri dikkate almalıdır: 1. Delillerin Toplanması: Tarafların delilleri, özellikle emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya celbedilir. Yoksa mahkemece re'sen emsal araştırması yapılır. 2. Bilirkişi İncelemesi: Uzman bilirkişi aracılığıyla, dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazlar tek tek yerinde görülüp incelenir. 3. Karşılaştırma ve Somutlaştırma: Bilirkişi raporunda, dava konusu yer ile emsallerin konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi kiraya etki eden tüm özellikleri karşılaştırılmalı ve emsallerin neden uygun olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır. 4. Potansiyel Kira Değerinin Belirlenmesi: Taşınmazın 'yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak)' getirebileceği kira parası belirlenir. 5. Hak ve Nesafet İndirimi: Mahkeme, bilirkişinin belirlediği bu potansiyel kira değeri üzerinden, 'kiracının eski kiracılığı' olgusunu da gözeterek hakkaniyete uygun bir indirim yapar. Bu indirim, kiracının uzun süredir aynı yerde oturuyor olmasının sağladığı istikrar ve güven ilişkisine bir değer atfedilmesi anlamına gelir. Sonuçta belirlenen kira bedeli, emsal rayiç bedelin biraz altında, hakkaniyete uygun bir miktar olur. (Kaynak: Kira-Artis-Oranina-Getirilen-Yuzde25-Sinirlamasi-Karsisinda-5-Yildan-Uzun-Sureli-Veya-5-Yildan-Sonra-Yenilenen-Kira-Sozlesmelerinin-Durumu)