11.06.2022'de yürürlüğe giren ve konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan 7409 sayılı Kanun'la eklenen Geçici Madde'nin, TBK m.344/3'te düzenlenen 'beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti' davasına etkisini, metindeki yazarın görüşü ve mülkiyet hakkı bağlamında değerlendiriniz.

7409 sayılı Kanun'la 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde, konut kiralarında 11.06.2022 ile 01.07.2023 (daha sonra uzatıldı) arasında yapılacak kira artışlarını %25 ile sınırlamıştır. Bu geçici madde, metninde açıkça TBK m.344'ün 1. ve 2. fıkralarındaki haller için uygulama alanı bulacağını belirtmiştir. TBK m.344/3 ise, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, taraflar anlaşamasa dahi, hakimin 'hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve TÜFE oranı' gibi kriterleri göz önünde bulundurarak, TÜFE oranıyla bağlı olmaksızın yeni kira bedelini belirlemesine olanak tanıyan özel bir 'uyarlama' hükmüdür. Metnin yazarına göre, %25 sınırı getiren Geçici Madde, TBK m.344/3'ü kapsamamaktadır. Bunun temel gerekçeleri şunlardır: 1) Geçici Madde metni, açıkça 1. ve 2. fıkralara atıf yapmıştır. 2) TBK m.344/3, uzun yıllar boyunca düşük kalan kira bedellerini günün ekonomik koşullarına ve hakkaniyete uygun hale getirerek kiraya verenin mülkiyet hakkını (Anayasa m.35) korumayı amaçlayan özel bir denge mekanizmasıdır. Bu hükmün de %25 ile sınırlandırılması, kanunun bu amacına, mülkiyet hakkının özüne ve Anayasa Mahkemesi'nin geçmişteki benzer sınırlamalara ilişkin iptal kararlarının ruhuna aykırı olacaktır. Dolayısıyla, 5 yılını dolduran bir konut kirası sözleşmesinde açılacak kira tespit davasında hakim, %25'lik sınırlama ile bağlı olmaksızın, emsal bedeller ve hakkaniyet çerçevesinde yeni bir kira bedeli belirleyebilir. (Kaynak: Kira-Artis-Oranina-Getirilen-Yuzde25-Sinirlamasi-Karsisinda-5-Yildan-Uzun-Sureli-Veya-5-Yildan-Sonra-Yenilenen-Kira-Sozlesmelerinin-Durumu)