6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3'te düzenlenen 'beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti' davasının hukuki amacı nedir? 7409 sayılı Kanun ile getirilen geçici %25'lik kira artış sınırının, TBK m.344/3 kapsamındaki bu davalara uygulanıp uygulanamayacağını, kanunun lafzı, amacı ve Anayasa Mahkemesi'nin mülkiyet hakkına ilişkin eski kararları çerçevesinde tartışınız.

TBK m.344/3'ün hukuki amacı, uzun süreli kira sözleşmelerinde zamanla değişen ekonomik koşullar, enflasyon ve emsal kira bedelleri karşısında kiraya veren aleyhine bozulan edimler dengesini yeniden kurmaktır. İlk beş yıl boyunca kira artışı TÜFE oranıyla sınırlı olduğundan, kira bedeli piyasa rayicinin çok altında kalabilir. Bu madde, her beş yılın sonunda hakime, TÜFE sınırlamasına bağlı olmaksızın, hakkaniyet, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirleme imkanı tanır. Bu, mülkiyet hakkının özüne dokunan aşırı sınırlamaları önlemeye yönelik bir denge mekanizmasıdır. 7409 sayılı Kanun ile getirilen geçici %25'lik artış sınırı ise, Geçici Madde metninde açıkça 'Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.' denilerek TBK m.344/1 ve m.344/2'yi hedef almıştır. Metinde TBK m.344/3'e bir atıf yoktur. Kanunun amacı (kiracıyı ani ve yüksek artışlardan korumak) ve lafzı dikkate alındığında, %25'lik sınırın, tamamen farklı bir amaca hizmet eden ve hakkaniyete dayalı bir yeniden belirleme olan m.344/3'teki tespit davalarına uygulanmaması gerekir. Aksi bir yorum, Anayasa Mahkemesi'nin 26.03.1963 tarihli kararında vurguladığı gibi mülkiyet hakkının özüne dokunan ve ölçüsüz bir müdahale sonucunu doğurur. Zira m.344/3, tam da m.344/1 ve 2'nin yarattığı dengesizliği gidermek için vardır ve bu denge mekanizmasını da geçici bir kanunla ortadan kaldırmak kanunun ruhuna aykırı olacaktır.