Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 09.06.2021 tarihli kararı, tapuda kayıtlı bir bağımsız bölümün adi yazılı sözleşmeyle satılması olayında, satıcının aynı zamanda 'yapsatçı' (hem arsa sahibi hem yüklenici) olmasının, 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanmasına engel olmadığını belirtmiştir. Bu durumun hukuki mantığı nedir?

Bu durumun hukuki mantığı, uyuşmazlığın temelinde yatan ilişkiye odaklanmaktır. Normalde İçtihadı Birleştirme Kararı, klasik olarak yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağını (bağımsız bölümü) üçüncü kişiye devretmesi şeklinde yorumlanır. Ancak somut olayda satıcı hem arsa sahibi hem de yüklenicidir. Yargıtay, bu durumun İçtihadı Birleştirme Kararı'nın ruhuna ve amacına aykırı olmadığına karar vermiştir. Çünkü 'yapsatçı' da, tıpkı bir yüklenici gibi, bir inşaat yapma ve bu inşaattan bağımsız bölüm satma faaliyeti içindedir. Alıcı, bu 'yapsatçı' ile bir eser (inşaat) ve satış karışımı bir ilişkiye girmektedir. Alıcı, tüm bedeli ödemiş ve daireyi teslim alarak malik gibi kullanmaya başlamışsa, yapsatçının daha sonra sözleşmenin şekil eksikliğini ileri sürerek tapuyu vermemesi, yine TMK m. 2'ye aykırı bir davranış ve hakkın kötüye kullanılmasıdır. Yargıtay, olayın taraflarının sıfatlarından çok, aradaki hukuki ilişkinin özüne, yani 'yap-sat' faaliyetine ve tarafların edimlerini karşılıklı olarak ifa etmiş olmalarına odaklanarak, İçtihadı Birleştirme Kararı'nın amacının bu tür uyuşmazlıkları da kapsadığına hükmetmiştir. Satıcının 'yapsatçı' olması, bu korumadan mahrum bırakılması için bir neden olarak görülmemiştir.