Arsa maliki olan ve aynı zamanda yüklenici ('yapsatçı') sıfatıyla hareket eden bir şirketin, kendi adına tapuda kayıtlı bir bağımsız bölümü adi yazılı bir sözleşmeyle satması ve alıcının tüm borçlarını ödemesine rağmen tapu devrine yanaşmaması durumunda, alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir mi? Bu davanın hukuki dayanağı ne olmalıdır? (Yargıtay (Kapatılan) 14. HD, 09.06.2021, 2020/1818 E.)

Evet, açabilir. Kural olarak, TMK m. 706 ve TBK m. 237 uyarınca tapulu taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Ancak Yargıtay, bu kurala önemli bir istisna getirmiştir. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin ilgili kararında da atıf yapılan 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, bu tür uyuşmazlıklarda TMK m. 2'de düzenlenen 'dürüstlük kuralı' ve 'hakkın kötüye kullanılması yasağı'nı temel almaktadır. Karara göre, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapılan bir taşınmazdan bağımsız bölüm satımında, alıcı tüm borçlarını ödemiş ve satıcı da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına izin vermişse, satıcının daha sonra sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürerek tapu devrinden kaçınması hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda davacı, geçersiz sözleşmeye değil, TMK m. 2'ye dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Özel Daire, davalının yapsatçı olmasının bu gerçeği değiştirmediğini ve temlikin yazılı olmasının yeterli olduğunu belirterek, mahkemenin şekil eksikliği gerekçesiyle davayı reddetmesini bozmuştur.