Kiraya veren (A), maliki olmadığı bir yalıyı (B)'ye kiralamış, kira sözleşmesinde kira bedelinin 5 yıl sonra toplu olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. (B), bu sözleşmenin muvazaalı olduğunu, hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ve kiraya verenin malik olmadığını ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğinin tespitini istemiştir. Kiraya verenin, kiralananın maliki olmaması, kira sözleşmesinin geçerliliğini nasıl etkiler? Yargıtay içtihatları bu konuda hangi ilkeyi benimsemiştir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E. 2017/982, K. 2019/1334 sayılı kararında da belirtildiği üzere, Türk Borçlar Hukuku'nda kira sözleşmeleri için mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiştir. Bu ilke uyarınca, kiraya verenin, kiralanan şeyin maliki olması zorunlu değildir. Başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilmesi hukuken mümkün ve geçerlidir. Böyle bir durumda, kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar, sözleşmenin tarafları olan kiraya veren ve kiracıya ait olur. Dolayısıyla, davacının, kiraya verenin taşınmazın maliki olmadığı yönündeki iddiası, tek başına kira sözleşmesinin geçersizliği sonucunu doğurmaz. Kiracı, sözleşme süresince kiralanandan yararlandığı takdirde, kira bedelini sözleşmenin tarafı olan kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Kiraya verenin malik olmaması, ancak gerçek malikin kiralanana el koyması ve kiracının kullanımını engellemesi gibi durumlarda kiracının zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak kiraya verene karşı hak iddia etmesine olanak tanıyabilir, ancak sözleşmenin kendisini doğrudan geçersiz kılmaz.