TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile 'iyiniyetle' dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağını belirtir. Gülsün Giley başvurusunda (2018/36546 B.N.) Bölge Adliye Mahkemesi, alıcının iyiniyetinin tespitinde 'yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı'nı vurgulamıştır. Bir alıcının TMK m. 3 anlamında 'iyiniyetli' sayılmaması için hangi durumların varlığı gerekir? Vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını 'bilmesi veya bilmesi gerekmesi' hali nasıl tespit edilir?
Bir alıcının TMK m. 3 anlamında iyiniyetli sayılmaması için, tapudaki yolsuz tescili 'bildiği veya bilmesi gerektiği' durumların varlığı gerekir. 'Bilmesi gerekme' hali, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde bu durumu öğrenebilecek olmasıdır. Vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını alıcının 'bildiği veya bilmesi gerektiği' haller şunlara bakılarak tespit edilir: 1) Vekil ile Alıcı Arasındaki İlişki: Alıcı ile vekil arasında yakın akrabalık, arkadaşlık, ticari ortaklık gibi bir ilişkinin bulunması veya Gülsün Giley kararında iddia edildiği gibi aynı adreste oturmaları, kötüniyet yönünde güçlü bir emare olabilir. 2) Satış Bedelinin Düşüklüğü: Satış bedelinin, taşınmazın gerçek piyasa değerinin çok altında olması, normal bir alıcının şüphelenmesini gerektiren önemli bir durumdur. Bu, işlemin muvazaalı veya hileli olabileceğine işaret eder. 3) İşlemin Şartları: Satışın çok aceleye getirilmesi, tapu işlemlerinde olağandışı durumların yaşanması gibi haller de alıcının özen yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğini gösterir. 4) Vekilin Davranışları: Vekilin, müvekkilin acil ihtiyacı olmamasına rağmen peş peşe mülkleri satması ve alıcının bu durumu bilmesi. Gülsün Giley kararında Bölge Adliye Mahkemesi, bu tür somut olguların araştırılması gerektiğini vurgulamıştır. Örneğin, alıcının vekille veya tevkil edilen kişiyle sonradan evlenmesi gibi bir durum, aralarında bir 'çıkar ve işbirliği' olduğunun güçlü bir göstergesidir ve bu, tek başına iyiniyeti ortadan kaldırabilir. Mahkeme, sadece 'tapuya güvendim' beyanını yeterli görmemeli, bu tür objektif emareleri re'sen araştırmalıdır.