KMK m. 25'te düzenlenen 'çekilmezlik hali' nedeniyle bir kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin devri davasının açılabilmesi için hangi usuli ve maddi şartların bir arada bulunması zorunludur? Bu davanın açılması için kat malikleri kurulunda alınması gereken kararın niteliği ve yeter sayısı nedir?

KMK m. 25 uyarınca bir kat malikinin bağımsız bölümünün devri davasının açılabilmesi için öncelikle maddede sayılan maddi şartlardan birinin gerçekleşmesi gerekir. Bunlar; a) Ortak gider ve avans payını ödemeyip iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi veya davaya sebep olmak, b) Hâkimin emrine rağmen bir yıl süreyle diğer kat maliklerinin haklarını çiğnemekte ısrar etmek, c) Bağımsız bölümünü ahlaka ve adaba aykırı (randevu evi, kumarhane vb.) kullanmak. Bu haller sınırlı sayıda olmayıp, TMK m. 737'deki komşuluk hukukuna aykırılıkların çekilmez dereceye ulaşması da bu kapsamdadır. Maddi şartın yanında, davanın açılabilmesi için usuli bir dava şartı olan kat malikleri kurulu kararı zorunludur (KMK m. 25/2). Bu kararın, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınması gerekir. Toplantıda bu husus açıkça görüşülmeli ve devir davası açılması yönünde açık bir karar alınmalıdır. Bu karar alındıktan sonra, kararı öğrenme tarihinden itibaren altı ay ve her halde karar tarihinden itibaren beş yıl içinde istekli olan herhangi bir kat maliki tarafından, ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde devir davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.