Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre, kat maliklerinden birinin, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak alanlarda onarım yaptırması kuralı, 'aciliyet' halinde nasıl esnetilmektedir? Bu aciliyetin tespiti nasıl yapılır?

KMK m. 19/2, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılamayacağını düzenlemiştir. Ancak aynı fıkra, bu kuralın önemli bir istisnasını da belirtir. Buna göre, eğer 'ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin yahut ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde', kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu istisnanın uygulanabilmesi için iki unsurun bir arada bulunması gerekir: 1) Aciliyet ve Zarar Tehlikesi: Ortak alandaki bozukluğun, başka bir bağımsız bölüme veya ana yapının kendisine zarar verme tehlikesi taşıması ve bu onarımın geciktirilemez nitelikte olması gerekir. 2) Mahkeme Tespiti: Bu aciliyet ve zorunluluk durumunun bir 'mahkeme kararıyla' tespit edilmesi şarttır. Kat maliklerinden herhangi biri, bu durumu tespit ettirmek için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir. Mahkemenin, bilirkişi incelemesi yaptırarak bu yönde bir karar vermesi halinde, artık diğer kat maliklerinin rızasını (beşte dört çoğunluğu) aramaya gerek kalmadan, onarım projesine ve tekniğine uygun şekilde yapılabilir.