Depremde yıkılan bir binada zarar gören kiracının, hem kiraya verene (yapı malikine) karşı 'kira sözleşmesine' dayanarak, hem de müteahhide karşı 'haksız fiile' dayanarak dava açma hakkını hukuki temelleriyle karşılaştırınız.

Kiracının bu iki kişiye karşı farklı hukuki temellere dayanan, bağımsız dava açma hakları vardır. 1) Kiraya Verene (Yapı Malikine) Karşı Dava: Bu davanın hukuki temeli 'kira sözleşmesi'dir (TBK m.299 vd.). Kiraya verenin temel borçlarından biri, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bir halde bulundurmaktır (TBK m.301). Binanın depremde yıkılması, bu borcun en ağır şekilde ihlalidir. Kiracı, bu sözleşmesel borca aykırılık nedeniyle uğradığı zararların (eşya zararı, taşınma masrafları, manevi zarar vb.) tazminini kiraya verenden talep edebilir. Bu bir sözleşmeye aykırılık davasıdır. 2) Müteahhide Karşı Dava: Kiracı ile müteahhit arasında bir sözleşme ilişkisi yoktur. Bu nedenle kiracının müteahhide karşı açacağı davanın hukuki temeli 'haksız fiil'dir (TBK m.49). Müteahhidin, binayı standartlara aykırı yaparak üçüncü kişilerin (kiracı da bu kapsamdadır) can ve mal güvenliğini tehlikeye atması hukuka aykırı bir fiildir. Kiracı, bu haksız fiil nedeniyle uğradığı zararların tazminini, kusur, zarar ve illiyet bağını ispatlamak suretiyle doğrudan müteahhitten talep edebilir. Bu iki dava birbirinden bağımsızdır ve kiracı dilerse her ikisine karşı da ayrı ayrı veya birlikte dava açabilir.